İstanbul, Türkiye’nin en yoğun nüfuslu ve en hareketli gayrimenkul piyasasına sahip şehridir. Bu nedenle kira ilişkileri; ev sahipleri ve kiracılar arasında en sık uyuşmazlığın yaşandığı alanlardan biridir.
Kira artış oranları, tahliye talepleri, ihtiyaç sebebiyle tahliye, kira tespit davaları, kiralananın zarar görmesi, depozito iadesi ve daha birçok konuda hem kiraya veren hem kiracı tarafında ciddi hak kayıpları yaşanabilmektedir.
ARC Hukuk & Danışmanlık olarak İstanbul’daki kira uyuşmazlıklarının dinamiklerine ve güncel uygulamalarına hâkim bir ekip ile çalışıyor; kira ilişkilerinde ortaya çıkan sorunları hem hızlı hem de hukuka en uygun biçimde çözüme kavuşturmayı hedefliyoruz.
Her dosya, deliller, sözleşme hükümleri, kiralananın niteliği ve tarafların ekonomik–sosyal durumu göz önünde bulundurularak detaylı şekilde analiz edilir.
İstanbul’da kira davalarının Türkiye ortalamasının çok üzerinde olmasının başlıca sebepleri:
Enflasyon, bölgesel değer artışı ve konut stokunun yetersizliği, kiracılar ve ev sahiplerini karşı karşıya getiren başlıca unsurlardır.
Geçici düzenlemeler, ev sahibi–kiracı ilişkilerinde ciddi hukuki karmaşa yaratmaktadır. Her yıl değişen uygulamalar profesyonel hukuki takibi zorunlu kılar.
İstanbul adliyelerindeki iş yoğunluğu nedeniyle tahliye ve kira tespit davalarının süresi diğer illere göre daha uzundur.
İstanbul’da işyerlerinin çokluğu, kira hukukunu sadece konut değil ticari kiralama açısından da kritik hâle getirir.
Bu nedenle İstanbul’da kira hukuku süreçlerinin mutlaka uzman bir avukat eşliğinde yürütülmesi gereklidir.
Kira tespit davaları, kira bedelinin emsal değerler ve ekonomik koşullar doğrultusunda yeniden belirlenmesi için açılır.
İstanbul’da kira tespit davalarında mahkemeler:
Bölgenin rayiç değerini,
Kiralananın niteliğini,
Konum avantajlarını,
Binanın yaşını ve bakım durumunu,
Emsal kiralama bedellerini,
TÜFE verilerini
dikkate alarak sonuca varır.
Hem kiracı hem kiraya veren taraf için bu davalarda stratejik başlangıç önemlidir. Yanlış zamanda açılan kira tespit davası hak kaybına yol açabilir.
Tahliye davaları, kira hukukunun en kritik ve en karmaşık konularındandır.
İstanbul’da özellikle şu sebeplerle tahliye talepleri artmaktadır:
İhtiyaç sebebiyle tahliye
Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye
Kira bedelinin ödenmemesi
Kiracının taşınmaza zarar vermesi
10 yıllık kiracılık süresinin dolması
Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye
Yanlış düzenlenen tahliye taahhütleri geçersiz olur.
Bu nedenle imza tarihi, kiralama başlangıcı, içerik ve şekil şartları doğru olmalıdır.
Ev sahibinin kendisinin, eşinin veya çocuğunun konut ihtiyacı varsa tahliye davası açılabilir.
Ancak bu davalarda:
İhtiyacın gerçek ve samimi olması,
Aynı yerde başka konut bulunmaması,
Sosyal ve ekonomik durumun uygun olması
gibi kriterler önem taşır.
Kiracının kira bedelini ödememesi durumunda ev sahibi:
İhtar gönderir
Süresi içinde ödeme yapılmazsa
Temerrüt nedeniyle tahliye ve alacak davası açabilir
Özellikle İstanbul’da bu davalarda:
Delil niteliğindeki banka dekontları
Kira sözleşmesinin şekli
Kira artış hükümleri
Mesaj ve yazışmalar
kritik rol oynar.
Teminat bedeli, Borçlar Kanunu’na göre bankaya yatırılmalıdır.
Ancak pratikte çoğu depozito elden veya IBAN’a gönderildiği için uyuşmazlıklar sık görülür.
Depozitonun iade edilmemesi durumunda:
Kiralananın zarar görmediği,
Giderlerin belgelenmediği,
Depozitonun kullanımının hukuka aykırı olduğu
ispatlanarak dava açılabilir.
Kiralananın kullanımını engelleyen veya azaltan ayıplar (su tesisatı, elektrik, ısıtma sorunları vb.) kiracı için fesih veya bedel indirimi sebebidir.
Ev sahibi bakım ve onarımdan sorumludur.
Ancak kiracı kusurlu kullanmışsa zarar kiracıya yüklenir.
Bu tür davalarda bilirkişi raporları belirleyicidir.
İstanbul’da yüzlerce kira uyuşmazlığını başarıyla yönetmiş deneyimli ekip
Güncel mevzuat ve içtihatlara hâkimiyet
Her dava için özel strateji planı
Hızlı iletişim, düzenli bilgilendirme
Kiracı ve kiraya veren için ayrı ayrı derin analiz
Etkin delil yönetimi
Uyuşmazlıkların dava açılmadan çözülebilmesi için arabuluculuk desteği
Kira hukukunda başarı, doğru başlangıç + doğru delil + doğru strateji üçlüsüyle mümkündür.
Mahkeme yoğunluğuna bağlı olarak 8–18 ay arası sürebilir.
Hayır. Artış oranı yasal sınırlar içindedir. Geçici düzenlemeler için ayrıca hukuki değerlendirme gerekir.
İhtarname, temerrüt işlemleri ve tahliye davası süreci uzman avukat tarafından yürütülmelidir.
Hayır. Kiralananda zarar yoksa ve tüm borçlar kapanmışsa depozito tamamen iade edilmelidir.
ARC Hukuk, İstanbul’da kira tespit, tahliye, depozito ve kira uyuşmazlıklarında profesyonel çözüm sunan uzman bir kira hukuku bürosudur.
Henüz genç bir ofis olmamıza rağmen, farklı hukuk dallarında edindiğimiz tecrübeler ve modern yaklaşımımız sayesinde kısa sürede çok sayıda müvekkilin güvenini kazandık.
Her bir ekibimiz üyesi, kendi uzmanlık alanında derin bilgi ve stratejik vizyona sahiptir.
Hedefimiz, yalnızca bugünün değil, geleceğin hukuk çözümlerini de bugünden sunmaktır.
Bizimle iletişime geçerek hukuki geleceğinizin nasıl şekilleneceğini birlikte belirleyelim.